Non-conformiteit bij aankoop van een woonhuis

23-4-2019

Vaak kom je als koper pas na de levering achter de minpunten van je nieuwe huis. Dat kan variëren van een slecht gerepareerd dak waar een volledig nieuwe dakbedekking was beloofd, de aanwezigheid van asbest of het blijkt dat er vanuit de kinderkamer uitzicht is op een homoseksplek. Het is dan de vraag wat je als koper in dit specifieke geval mocht verwachten van de verkoper. Is er sprake van non-conformiteit of niet, want dan kan er ruimte zijn voor een schadevergoeding.

Juridisch kader

Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Het staat partijen vrij om daar zelf in hun contract nadere afspraken over te maken. De meeste kopers en verkopers gebruiken bij de aan- of verkoop van hun woning de model koopovereenkomst van de NVM. Daarin is bijvoorbeeld bepaald dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Ook staat erin dat de verkoper zich verplicht een onroerende zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.

Een verkoper staat in beginsel niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Het is vaste jurisprudentie dat normaal gebruik betekent dat in een woning op een veilige manier gewoond moet kunnen worden, met een bepaalde mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Uit de jurisprudentie volgt ook dat het verwachtingspatroon, de conformiteitseis, in belangrijke mate wordt ingekleurd door mededelingen van of voor de verkoper. Voordat een koopovereenkomst tot stand komt heeft de koper immers de al de nodige informatie van de verkoper gekregen over de onroerende zaak. Vaak is er een verkoopbrochure, een advertentie op Funda en hebben er één of meer bezichtigingen plaatsgevonden waar de makelaar of verkoper zelf de woning heeft aan geprijsd. Wat daarin naar voren is gekomen speelt allemaal een rol bij de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper. Het is logisch dat aan een nieuwbouwwoning andere eisen mogen worden gesteld dan een woning van 100 jaar oud.

Permanente bewoning van een bijgebouw

Het hof Arnhem-Leeuwarden moest recent in een zaak oordelen waar onder meer de vraag voorlag of de koper erop had mogen vertrouwen dat een bijgebouw dat door de verkoper was ingericht als woonhuis permanent bewoond mocht worden (hof Arnhem-Leeuwarden, 2 april 2019, ECLI:NLGHARL:2019:2958). Het bijgebouw werd feitelijk permanent bewoond door de moeder van verkoper en het stond vast dat tijdens de bezichtigingen de verkoopmakelaar dat ook aan de koper heeft verteld. De koper heeft hier niet op doorgevraagd, maar ging er vanwege de mededeling van de makelaar en het feit dat het bijgebouw zodanig was ingericht en werd gebruikt vanuit dat dit mocht. Er is niet gesproken over vergunningen. De makelaar heeft niet gemeld dat er geen vergunning was.

De koper was voornemens om in het bijgebouw een bed & breakfast te exploiteren. Na de koop bleek dat hij hiervoor geen vergunning kreeg. Ook hing in het bijgebouw een hinderlijke (teer)geur. De koper stelde dat het bijgebouw om deze redenen niet geschikt was voor normaal gebruik, althans dat de gebruiksmogelijkheden beperkter waren dan hij had mogen verwachten. Daarbij wees hij onder meer op de mededelingen in de verkoopbrochure en de aanprijzingen van de makelaar tijdens de bezichtigingen dat het bijgebouw voor dubbele bewoning gebruikt kon worden.

Het hof ging niet in mee in de stellingen van de koper. Het normale gebruik van een bijgebouw is anders dan dat van een woning. Een bijgebouw hoeft niet geschikt te zijn voor permanente bewoning. De informatie in verkoopbrochures en algemene mededelingen van de makelaar zijn van algemene aard en enkel met een informatieve strekking. Het zijn slechts denkbare feitelijke gebruiksmogelijkheden. Hieruit mag een koper zeker niet zonder meer afleiden dat die gebruiksmogelijkheden ook op grond van publiekrechtelijke regelgeving mogelijk en/of toegestaan zijn. Dergelijke algemene mededelingen mogen door een koper niet worden opgevat als een garantie dat de eventuele gebruiksmogelijkheden, zoals een B&B of dubbele bewoning, ook publiekrechtelijk zijn toegestaan aldus het hof. Daar is meer voor nodig.

Het was wellicht anders geweest als de koper daadwerkelijk had gemeld dat hij een B&B wilde beginnen in het bijgebouw en dat dit voor hem een belangrijke reden was om de onroerende zaak te kopen. Alhoewel zelfs dat in deze zaak waarschijnlijk nog niet genoeg was geweest. De koper had elders namelijk al een B&B waarvoor hij een vergunning had. Hij had dus kunnen weten dat er een vergunning nodig was. Het hof rekende de koper deze voorkennis aan.

Dit arrest bevestigt weer eens dat de vraag of een woning wel of niet voldoet aan de conformiteitseis altijd sterk afhangt van de omstandigheden van het geval. Voor meer informatie over uw concrete situatie kunt u contact opnemen met Farah Aarts via: aarts@gdo.nl.